【移民】海外买房成新趋势，有中国人的地方房价就上涨？

随着“全球化”的不断加速，全球范围内的资本流通已经成为了世界投资的主流模式。“全球化”不单单是指资产配置的深度和广度，更包含了进行资产配置的用户画像，在房产投资领域，这一趋势已经当之无愧地占据主流之地。

近三年来，全球房产投资总额保持稳定趋势，但跨境房产投资领域却迎来了爆发式的增长。

在经济全球化不断发展的今天，中国进入了全面 加速的资产整合浪潮中。早期，中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市，后来开始全国范围内投资，这是市场开放、信息公开、壁垒降低形成的必然趋势，越来越多的国内投资者意识到全球资产配置的重要性。大到国家“走出去战略”和“一带一路”倡议、小到企业跨境投资并购和个人投资者的海外投资，进行海外资产配置已经成为了一种潮流。

对于投资者而言，他们需要看到的是投资稳定、并可以预见得到的、良好的回报率。

尽管投资者也在债券资产或其他另类金融投资产品上下注，但出于对国际银行体系的稳健性的担忧，加之普遍预期美联储将提高利率，诸多因素使得房地产成为好的投资产品。过去数年的历史表明在利率上涨的环境下，房地产增值的空间可以跑赢通胀。

有史以来，全球挖掘出的所有黄金的价值达6.5万亿美元，但是与全球房地产总值相比黯然失色；

全球股票跟证券化债务的总价值高达170万亿美元，然而与全球房地产总值相比也是小巫见大巫。

随着国内房产政策的进一步紧缩和民间资本的持续积累，越来越多的人开始了海外投资的探索。而进行海外房地产投资的类型根据需求的不同可以分为以下几类：

投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。

投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。

而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办。

其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。

教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利程度是考虑的要素。

移民型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。

移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。

此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

度假型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

美国是高净值人群境外首选

报告表明中国投资者海外购房的第一目的地就是美国。由于是北美地区购房不存在购房资格的问题，只要有充足的资金就可以去投资，而且流动性较好。

再综合考虑优质教育、居住条件、环境及生活方式等因素，投资人对于美国房地产市场更感兴趣。在置业类型方面，中国高净值人群在北美地区置业时选择最多的区域是华人聚集区；其次是核心地段的市中心房产和靠近学区的学区房。

东南亚市场情有独钟

2018年有机构调查了多名有意向购置海外房产的消费者，结果显示：在排名第一的美国之后，泰国与澳大利亚并列第二。这些旅行者中有超过四分之三的被访者打算在今年购买房产，剩余人群中有六成被访者表示他们会在度假地购置物业。

同时自从2016年9月以来，约有10万移民涌入马尼拉金融区，其中大多数是中国人，这股大潮正在当地房地产市场扩散。

据房地产咨询公司的资料显示，在东南亚地区的住宅销量持续创新高，例如：泰国有四座城市吸引了四分之三的中国投资客来此置业；菲律宾房地产开发商2017年的房屋出售量达到5.26万套，创出历史新高；柬埔寨近年来房地产市场持续稳定增长，以首都金边为例，房价平均涨幅已高达15%，核心区域平均租金回报率高达10.8%……

从趋势发展、国人投资类型的划分以及地域选择等方面介绍完海外房地产投资的相关内容，我们可以发现，其实对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑：

第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益;

第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

但无论是从改善生活环境、提高生活品质、子女教育，还是扩展事业平台、享受优越福利待遇等，海外投资都作为新风向，已经被越来越多投资者所青睐。