【移民】2019年菲律宾房产五大预测！错过了损失的可是钱

毫无疑问，2018年乃菲律宾房地产业史上最为辉煌的一年。

那么，2019年菲律宾的房地产业是否将持续辉煌？

如何把握菲律宾房产机遇？

相信这是大多数投资者最为关心的话题！

菲律宾房地产大预测新鲜出炉，你确定要错过吗？

“  菲律宾房产五大预测 ”

预测1：全球资本加快流入菲律宾，以马尼拉为核心，遍及宿务、长滩岛各地；

受菲政府“大建特建”计划的影响，大量外资流入菲律宾。2018年，菲律宾吸引的外商投资总额为9072亿比索(约合人民币1178亿元)，比2017年菲律宾吸纳的投资高出了约47.1%。

在菲律宾今年获得的总投资额中，有487亿元人民币都是来自中国，占比达到了46.8%，去年中国对菲律宾的投资为5.758亿元。相比于2017年，中国今年对菲律宾的投资增长了8364%。

2018年11月，中菲两国签署了约30项合作协议，涵盖各方面，全面战略合作关系达成。随着合作的深化，各项投资、援助资金逐渐涌入菲律宾。菲国13家银行实行人民币与比索直接兑换，加上中国工商银行马尼拉分行的开业，两国货币交易方便，人民币流入菲国更为频繁。而中国直飞马尼拉、宿务的航线航班增加，更多游客将飞往菲律宾，促进菲律宾旅游行业链的发展。

1月8日，中国银行作为联席全球协调人，成功协助菲律宾共和国完成期限10年的15亿美元主权债券的定价发行，本次菲律宾美元债券的成功发行显示了国际投资者对菲律宾经济前景的信心。

日本援助的价值2270比索的马尼拉地铁项目已于2月27日正式破土动工……

大量的外资流入，菲律宾市场欣欣向荣。

预测2：马尼拉房地产需求强劲攀升，供应量短期不足，预估2019年全年销售将突破6万套；

马尼拉人口2400多万，土地面积仅683平方公里，城市人口密度世界第一，达到37585人/平方米，且人数还在不断上涨，住房成刚需。

根据市场数据分析显示，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

预测3：整体市场继续保持以大开发商为龙头的格局，投资者需密切关注大开发商动向；

从菲律宾房产市场的发展历程来看，本地大开发商对区域发展有着巨大的影响。这些本地大开发商扎根市场多年，对城市发展会有深刻理解，开发项目分布菲律宾，开发节奏稳定。如菲律宾第一大开发商AYALA主导开发的BGC，现是马尼拉三大 CBD之一，同时也是目前马尼拉最现代化、房地产价格最高的地区；

美加房地产开发公司Megaworld是菲律宾上市开发商，开发的Eastwood已经成为菲律宾外包服务业务BPO的基地之一，聚集了如花旗银行、IBM等一大批跨国大公司的后台服务中心。住宅售价从开盘的6-7万比索/㎡，到尾盘的15-16万比索/ ㎡ ，现楼售价约为16-17万比索/ ㎡ 。

大开发商主导开发的项目皆已取得巨大的成功，本地人已经认同以大开发商为龙头，带动整个区域发展的现象。政府规划引导，大开发商落地，才能引导区域发展。研究大开发的动态，尤其是开发商共同扎推的行动，对房产开发与投资有着非常重要的指向作用。

随着现区域的开发成熟，房产市场基本成熟，开发商与投资者需寻找新的经济潜在区，提前进行布局与安排。

预测4：“要致富，先修路”作为万能定律，适用于古今中外，投资者需密切关注地铁、轻轨沿线地块及项目；

现如今，地铁已经成为现代化城市发展中不可或缺的重要因素，而地铁线路的铺设对其周边放地区房价更是影响巨大。根据《商业地产地铁效应专题报告》显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为：离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%~25%，而远郊区物业价值则提升10%~15%。而深圳更为明显，这两组数据分别为26%和18%。

之前一直因为拥堵混乱的交通而被广为诟病的马尼拉，也即将迎来首个的地铁项目。相信地铁系统的建造不仅会为市民的出行带来更大的便利，而且更会为马尼拉地区未来的经济发展提供助力。

马尼拉目前的主要的公共交通是由3条轻轨线组成：LRT 1、LRT2、MRT3，分别用黄色，紫色和蓝色作为代表。相比亚洲主要大城市里四通八达的地铁网络，马尼拉却一直没有建设独立的地铁体系。现如今，马尼拉政府终于开始修建地铁以解决困扰市民日常出行的交通问题。

▲马尼拉目前轻轨线路图

2019年2月27日，价值斥资2270亿比索，预计2025年完工的马尼拉地铁项目正式破土动工。交通部的目标是在2022年前运行马尼拉地铁前3站。到2025年，所有14个车站都应该全面运营，当中北大道站、计顺大道站、加智布兰站和亚诺那斯站可能会成为转乘站，与马尼拉轻轨或马尼拉捷运交汇。

▲马尼拉地铁规划图

马尼拉地铁被誉为菲律宾第一条地下铁道，预计每天可容纳370,000名乘客，一旦开始全面运营，每天将可运送150万名乘客。

据地铁项目的政府负责人表示，地铁的修建将会与日本的专家团队展开合作，在保证项目整体质量的前提下会尽快缩短修建周期，以便尽快让市民享受到便捷的地下交通。

铁路系统的修建无疑也是对城市整体经济发展的一个巨大推动。大规模的建筑活动将带动各行业的发展，以及劳动人口的流动，对沿线的房地产行业发展有着至关重要的影响。大开发商如AYALA已在ORTIGAS区域落地项目，且整合土地资源，进行进一步的开发、地铁规划圈地范围内的房价将得到高速上涨，成为房产投资的优先占领地。

预测5：菲律宾土地交易日渐兴旺，尤其是马尼拉核心区的土地、热门旅游地区的土地交投两旺；

从数据上我们能看见，近几年住宅区的地皮价格最高上涨了接近3倍，最低的涨幅也有46%，并且预计未来中期土地价格会持续上涨。土地供应价格的上涨，是因为住宅市场需求的旺盛。仅在2017年，整个马尼拉大都会地区（包括边缘地区）的预售公寓单位数量增加了52,600套，比16年同期就增长了24％，这主要是由于家庭和年轻白领人士的强烈需求。

而一些围绕着大开发商有动向的一些土地，或者在这个区域有成功房地产开发的的区域，比如说中心Malate区，随哈佛国际项目的热销，在Malate德拉萨大学附近地块交投非常活跃，价格大概上涨了50%。

在这种情况下面，冠桥建议各类型投资者，特别是有实力的投资者可以关注马尼拉土地市场所带来的机会。买到合适的土地，它所获得的投资收益和杠杆效果，会比普通的炒房带来的机会会更多。

除此之外，一些热门的旅游地块，如长滩岛，随着长滩岛的重新开放，将接待更多的游客，届时旅游产业链发展，对土地各方面需求增多，如酒店住宿等，促使交投活跃。